A avaliação pericial exerce papel fundamental em processos de desapropriação e servidão administrativa. Essas situações envolvem a intervenção do poder público na propriedade privada, exigindo uma análise técnica rigorosa para determinar indenizações justas.
Compreender as diferenças entre esses institutos e os critérios utilizados na avaliação pericial é essencial para garantir os direitos dos proprietários e a legalidade das ações do Estado.
Neste artigo, vamos apresentar as principais diferenças entre cada uma delas e os critérios técnicos utilizados durante uma perícia de avaliação. Confira!
Desapropriação: transferência de propriedade com indenização
A desapropriação ocorre quando o poder público, fundamentado no artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, retira um bem de seu proprietário para atender a uma necessidade pública, utilidade pública ou interesse social.
A Lei nº 4.132/1962 e o Decreto-Lei nº 3.365/1941 estabelecem as diretrizes para esse procedimento, que exige indenização prévia, justa e em dinheiro.
Na avaliação pericial, fatores como localização, infraestrutura, condição do imóvel e potencial construtivo recebem análise detalhada. O perito determina o valor de mercado e considera prejuízos decorrentes da perda da propriedade.
Além disso, aspectos como desvalorização de imóveis remanescentes e impactos socioeconômicos também influenciam a indenização.
Servidão administrativa: restrição de uso e indenização proporcional
Diferente da desapropriação, a servidão administrativa não transfere a propriedade ao Estado, mas impõe restrições ao seu uso.
O artigo 40 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 prevê essa possibilidade quando o poder público precisa instalar infraestrutura, como redes elétricas, tubulações ou rodovias. O proprietário continua titular do bem, mas sua liberdade de uso fica limitada.
A indenização corresponde ao prejuízo causado pela restrição, e a avaliação pericial determina esse impacto com base no grau de limitação imposta.
Se a restrição compromete significativamente o valor do imóvel ou impede seu aproveitamento econômico, a compensação tende a ser maior.
Critérios técnicos da avaliação pericial
A avaliação pericial segue normas como a NBR 14653 da ABNT, que estabelece procedimentos para avaliação de bens imóveis. A precisão da análise pericial assegura que a indenização seja justa e adequada ao impacto causado ao proprietário.
O avaliador deve seguir a NBR 14653-1:2019 (Procedimentos Gerais), NBR 14653-2:2011 (Imóveis urbanos) e NBR 14653-3:2019 (Imóveis rurais) que trata nos itens específicos de desapropriação e servidão.
Critérios para avaliação da indenização
Os critérios técnicos adotados na avaliação pericial em casos de desapropriação e servidão administrativa incluem:
1. Natureza do direito afetado
- Determinação do tipo de restrição imposta ao imóvel, distinguindo desapropriação total, parcial ou instituição de servidão administrativa;
- Análise da titularidade e dos direitos reais sobre o bem afetado.
2. Caracterização do imóvel
- Levantamento das características físicas e jurídicas do imóvel, incluindo localização, uso, ocupação e infraestrutura disponível;
- Identificação de restrições ambientais, urbanísticas ou fundiárias que possam impactar o valor.
3. Critérios de valoração
- Para desapropriação total: apuração do valor integral do imóvel conforme metodologia de avaliação adequada;
- Para desapropriação parcial ou servidão administrativa: consideração dos impactos sobre a parcela remanescente do imóvel, incluindo eventual depreciação do valor residual;
- Avaliação de danos materiais e lucros cessantes decorrentes da desapropriação ou restrição de uso.
4. Critério de justa indenização
- A indenização deve compensar integralmente o proprietário pela perda patrimonial sofrida, garantindo equivalência ao valor de mercado do bem na data da avaliação;
- No caso de servidão administrativa, devem ser considerados os impactos econômicos da limitação imposta ao uso do imóvel, inclusive a impossibilidade de desenvolvimento de determinadas atividades.
Metodologias para determinação do valor da indenização
A escolha da metodologia de avaliação segue os critérios estabelecidos pela NBR 14653 e considera a natureza do imóvel e a forma da desapropriação ou servidão. As principais abordagens incluem:
1. Método comparativo direto de dados de mercado
- Baseado na análise de preços de mercado de imóveis similares ao avaliado;
- Considera ajustes por fatores de homogeneização, como localização, acessibilidade, padrão construtivo e uso do solo;
- Aplicável a terrenos e edificações com mercado ativo.
2. Método da capitalização da renda
- Utilizado para imóveis que geram receita, como empreendimentos comerciais e propriedades rurais produtivas;
- O valor é estimado com base na capitalização da renda líquida gerada pelo imóvel, considerando uma taxa de retorno compatível com o mercado.
3. Método do custo de reposição
- Aplicado quando a indenização envolve a reposição de benfeitorias e construções afetadas;
- Considera o custo de reconstrução do bem com depreciação ajustada pela idade e estado de conservação.
A escolha da metodologia deve ser justificada no laudo pericial, garantindo fundamentação técnica para a determinação do valor da indenização.
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A Perícia Dominial Audit possui alto conhecimento na elaboração de pareceres técnicos, impugnação de laudos e assistência técnica em processos de desapropriação e servidão administrativa.
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Esse suporte é essencial para garantir que os laudos apresentados pelos órgãos públicos sejam justos e coerentes com a realidade do imóvel.
